Succession et héritage immobilier au Québec: guide complet

Hériter d'un bien immobilier au Québec

Au décès d'un propriétaire, le bien immobilier est transféré aux héritiers selon le testament ou, à défaut, selon les règles de succession légale du Code civil du Québec.

Points importants: • Au Canada, il n'y a pas d'impôt sur les successions • Par contre, il y a un impôt sur le gain en capital réputé • Le défunt est considéré avoir « vendu » le bien à la juste valeur marchande au moment du décès • L'exception: si le bien était la résidence principale du défunt, l'exemption pour résidence principale s'applique

L'impôt sur le gain en capital au décès

Calcul du gain en capital: • Juste valeur marchande au décès - Prix d'achat original = Gain en capital • 50% du gain est imposable (taux d'inclusion)

Exemple: • Propriété achetée en 2005: 250 000$ • Valeur au décès en 2026: 600 000$ • Gain en capital: 350 000$ • Montant imposable: 175 000$ • Impôt approximatif (taux marginal ~50%): ~87 500$

Exception résidence principale: • Si c'était la résidence principale du défunt, aucun gain imposable • Cette exemption peut être réclamée dans la dernière déclaration du défunt

Attention: L'impôt est payable dans la dernière déclaration fiscale du défunt, ce qui peut créer une dette fiscale importante que la succession doit payer.

Que faire avec l'hypothèque existante?

Si le bien a une hypothèque, vous avez plusieurs options:

Option 1: Assumer l'hypothèque • Vous prenez en charge les paiements existants • Vous devez être approuvé par le prêteur • Conditions et taux restent souvent les mêmes • Processus: contact le prêteur + nouveau dossier de qualification

Option 2: Rembourser l'hypothèque • Avec l'assurance vie hypothécaire du défunt • Avec les liquidités de la succession • Avec un refinancement à votre nom

Option 3: Vendre le bien • L'hypothèque est remboursée à la clôture de la vente • Le solde revient à la succession/héritiers

Important: La plupart des hypothèques ont une clause d'exigibilité au décès, mais les prêteurs font généralement preuve de souplesse si un héritier veut conserver le bien.

Conserver ou vendre: comment décider?

Raisons de conserver le bien: ✅ Revenus locatifs intéressants ✅ Appréciation future de la valeur ✅ Valeur sentimentale (maison familiale) ✅ Conditions hypothécaires avantageuses ✅ Besoin d'un logement

Raisons de vendre: ✅ Besoin de liquidités pour partager entre héritiers ✅ Coûts d'entretien trop élevés ✅ Propriété éloignée difficile à gérer ✅ Facture fiscale importante à payer ✅ Dettes de la succession à régler

Conseil: Faites évaluer la propriété par un professionnel et consultez un comptable pour comprendre les implications fiscales avant de prendre votre décision.

Étapes pratiques après un héritage immobilier

1. Obtenir le certificat de décès et le testament 2. Contacter un notaire pour la liquidation de la succession 3. Faire évaluer la propriété à la juste valeur marchande 4. Contacter le prêteur hypothécaire pour les options 5. Vérifier les assurances (vie hypothécaire, habitation) 6. Consulter un comptable pour les implications fiscales 7. Décider de conserver, louer ou vendre 8. Publier un avis aux créanciers de la succession 9. Transférer le titre de propriété chez le notaire 10. Mettre à jour les taxes foncières et services

Questions fréquentes

Dois-je payer des droits de mutation (taxe de bienvenue) sur un héritage?

Non, les transferts en ligne directe (parent-enfant) et les transferts successoraux sont exemptés des droits de mutation au Québec.

Puis-je hériter d'un bien même si je suis déjà propriétaire?

Oui, il n'y a pas de limite au nombre de propriétés que vous pouvez posséder. Cependant, vous ne pourrez désigner qu'une seule résidence principale pour l'exemption de gain en capital.

Ce que le prêteur regarde

Si vous souhaitez assumer l'hypothèque d'un bien hérité, les prêteurs vous demanderont de vous qualifier comme pour un nouveau prêt. Contactez-moi pour vous accompagner dans ce processus.

Sources officielles

• Succession au Québec – Liquidation — Éducaloi
• Droits de mutation et transfert successoral — LégisQuébec (Loi sur les droits sur les mutations immobilières)
• Imposition au décès – Disposition réputée — Agence du revenu du Canada