Étude de cas : hypothèque pour une travailleuse autonome

Le dossier de départ

Cas fictif composé à partir de situations typiques, à titre illustratif. Les montants sont arrondis et ne constituent pas une offre de financement.

Sophie, 36 ans, est graphiste à son compte depuis 2022 (entreprise non incorporée, enregistrée au Registraire des entreprises).

• Revenu net d'entreprise (ligne 13500 du T1) : 68 000 $ en 2024, 82 000 $ en 2025
• Revenu brut facturé : environ 115 000 $ par année
• Aucune dette hors carte de crédit payée chaque mois
• Mise de fonds : 20 % prévus
• Impôts : payés, aucun solde dû à l'ARC ni à Revenu Québec

Hypothèses : taux contractuel indicatif de 4,30 %, qualification à 6,30 %, amortissement de 25 ans, taxes de 250 $ et chauffage de 100 $ par mois.

Le revenu que le prêteur retient

Pour un travailleur autonome, le prêteur ne regarde pas le chiffre d'affaires, mais le revenu net déclaré à l'impôt, confirmé par les avis de cotisation. La méthode la plus courante :

• Revenu en hausse : moyenne des deux dernières années. Pour Sophie : (68 000 $ + 82 000 $) ÷ 2 = 75 000 $.
• Revenu en baisse : plusieurs prêteurs retiennent la plus récente et plus basse des deux années.

Certains prêteurs peuvent ajouter certaines dépenses non monétaires (comme la déduction pour amortissement) selon leur politique; ce n'est jamais automatique et cela varie d'un prêteur à l'autre.

Le chiffre d'affaires de 115 000 $ ne sert pas au calcul. C'est la surprise la plus fréquente chez les autonomes.

Le calcul : 75 000 $ contre 68 000 $

Avec un revenu admissible de 75 000 $ (6 250 $ par mois) et une limite d'ABD de 39 % :

• Budget logement maximal : environ 2 440 $ par mois
• Moins taxes et chauffage : environ 2 090 $ pour le paiement de qualification
• Prêt maximal estimé : environ 317 000 $, soit un prix d'environ 395 000 $ avec 20 % de mise de fonds

Si l'ordre des années avait été inversé (82 000 $ en 2024, 68 000 $ en 2025), le prêteur retiendrait souvent 68 000 $ :

• Prêt maximal estimé : environ 283 000 $, soit environ 34 000 $ de moins

Même total sur deux ans, résultat différent. C'est pourquoi le moment de la demande compte autant que le montant du revenu.

Le dilemme des déductions

Chaque dollar de dépense déduite réduit l'impôt… et le revenu admissible. Si Sophie avait déduit 10 000 $ de plus par année (véhicule, bureau à domicile, équipement), son revenu moyen serait passé à 65 000 $ et son prêt maximal à environ 275 000 $.

Ce n'est pas une raison pour déclarer autrement que la réalité : la déclaration doit rester conforme aux règles fiscales, et c'est votre comptable qui vous conseille à ce sujet. En revanche, si un achat est prévu dans les deux prochaines années, parlez-en à votre comptable et à votre représentant hypothécaire en même temps, avant de produire vos déclarations.

Les documents qui rendent le dossier solide

Pour Sophie, le dossier complet comprenait :

1. Déclarations T1 complètes des deux dernières années (avec l'état des résultats T2125) 2. Avis de cotisation fédéral et provincial des deux mêmes années 3. Preuve d'enregistrement de l'entreprise (NEQ) 4. Relevés bancaires d'entreprise récents 5. Preuve que les impôts sont payés — un solde dû à l'ARC ou à Revenu Québec peut bloquer un dossier, car ces créances peuvent avoir priorité 6. Provenance de la mise de fonds sur 90 jours

Moins de deux ans d'historique ? Certains prêteurs acceptent un dossier si vous exercez le même métier depuis longtemps comme salarié, mais les options se resserrent. Mieux vaut le vérifier avant de faire une offre.

Questions fréquentes

Faut-il deux ans de travail autonome pour avoir une hypothèque ?

C'est la norme chez la majorité des prêteurs traditionnels, parce qu'il faut deux avis de cotisation pour établir le revenu. Certains prêteurs peuvent faire des exceptions lorsque vous exercez le même métier depuis longtemps, mais les conditions sont plus restrictives et varient selon le prêteur.

Mon chiffre d'affaires compte-t-il ?

Non. Le prêteur retient votre revenu net déclaré à l'impôt, confirmé par les avis de cotisation. Un chiffre d'affaires élevé avec beaucoup de dépenses déduites peut donner un revenu admissible modeste.

Et si je suis incorporé ?

Le calcul est différent : on regarde votre salaire et vos dividendes personnels, et certains prêteurs tiennent compte d'une partie du bénéfice non distribué de la société, selon leur politique. Les états financiers de l'entreprise sont alors demandés.

Un solde d'impôt dû bloque-t-il la demande ?

Souvent, oui, tant qu'il n'est pas réglé ou encadré par une entente. Les dettes fiscales peuvent avoir priorité sur d'autres créances, ce qui inquiète les prêteurs. Réglez-le ou documentez l'entente de paiement avant la demande.

Ce que le prêteur regarde

Pour un autonome, la vraie préparation commence avant la déclaration de revenus, pas après. Une rencontre avec vos deux derniers avis de cotisation suffit pour savoir quel montant est réaliste et quand faire la demande.

Sources officielles

• Ligne directrice B-20 – Souscription de prêts hypothécaires résidentiels — Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)
• Formulaire T2125 – État des résultats des activités d'une entreprise — Agence du revenu du Canada (ARC)
• Obtenir un avis de cotisation — Agence du revenu du Canada (ARC)