Étude de cas : renouveler chez le même prêteur ou changer ?

Le dossier de départ

Cas fictif composé à partir de situations typiques, à titre illustratif. Les taux utilisés sont des hypothèses de calcul et non des taux offerts.

Nadia, propriétaire d'un condo à Longueuil.

• Solde à l'échéance : 350 000 $
• Amortissement restant : 20 ans
• Échéance : dans 4 mois
• Situation : même emploi, revenu stable, cote de crédit de 760

Elle reçoit sa lettre de renouvellement avec une offre pour un terme fixe de 5 ans à 4,49 % (taux hypothétique). La lettre propose de signer en ligne en quelques clics.

Ce que valent quelques dixièmes de point

| Taux (hypothétique) | Paiement mensuel | Intérêts payés sur 5 ans | |---|---|---| | 4,49 % (lettre initiale) | ~2 205 $ | ~71 450 $ | | 4,30 % (après négociation) | ~2 170 $ | ~68 340 $ | | 4,10 % (offre concurrente) | ~2 133 $ | ~65 075 $ |

Paiements calculés sur 20 ans restants.

• Négocier de 4,49 % à 4,30 % : environ 3 100 $ d'intérêts en moins sur 5 ans.
• Passer à 4,10 % : environ 6 400 $ de moins par rapport à la lettre initiale.

La différence de paiement semble petite (35 $ à 70 $ par mois). Sur le terme complet, elle représente plusieurs milliers de dollars.

Ce que coûte un transfert

Changer de prêteur à l'échéance n'entraîne pas de pénalité, mais peut entraîner des frais :

• Frais de quittance ou de transfert chez l'ancien prêteur
• Frais juridiques (notaire) pour le nouvel acte
• Évaluation de la propriété

Selon l'offre, le nouveau prêteur peut couvrir une partie ou la totalité de ces frais : demandez-le par écrit. Pour Nadia, même avec quelques centaines de dollars de frais non couverts, l'écart de 3 000 $ restait favorable au transfert.

Côté qualification : depuis le 21 novembre 2024, le BSIF n'impose plus le taux minimal de qualification fixe pour un simple transfert non assuré vers un autre prêteur réglementé, sans hausse du montant ni de l'amortissement. Le nouveau prêteur analyse tout de même crédit, revenu et propriété comme pour une nouvelle demande.

Comment Nadia a négocié

1. À 120 jours de l'échéance, elle a demandé une offre écrite à un autre prêteur, avec réservation de taux selon les conditions de ce prêteur. 2. Elle a appelé son prêteur actuel avec cette offre en main, en demandant simplement : « Pouvez-vous faire mieux ? » 3. Le prêteur actuel est descendu à 4,30 %. L'autre offre restait à 4,10 %. 4. Elle a comparé le coût total (intérêts + frais) et les conditions : privilèges de remboursement anticipé, méthode de calcul de pénalité, portabilité.

Elle a choisi l'offre à 4,10 % parce que ses conditions étaient équivalentes. Si son prêteur actuel avait offert une pénalité plus souple ou de meilleurs privilèges, rester aurait pu être le meilleur choix.

Leçon : le taux compte, mais les conditions du contrat comptent aussi. Comparez les deux.

Le calendrier à suivre

• 6 à 12 mois avant : vérifiez votre cote et votre solde, réfléchissez à vos projets (vente, travaux, amortissement).
• 120 jours avant : demandez des offres écrites avec réservation de taux, selon les conditions de chaque prêteur.
• 60 à 30 jours avant : décidez, signez, et laissez au notaire le temps de préparer un transfert.
• À l'échéance : si rien n'est signé, vérifiez ce que prévoit votre contrat — certains prêteurs renouvellent automatiquement ou passent à un terme court à un taux moins avantageux.

Questions fréquentes

Mon prêteur doit-il m'envoyer une offre de renouvellement ?

Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent vous envoyer un avis de renouvellement avant l'échéance, habituellement au moins 21 jours avant. Rien ne vous oblige à accepter cette première offre.

Y a-t-il une pénalité si je change de prêteur au renouvellement ?

Non, pas à l'échéance du terme. Il peut toutefois y avoir des frais de quittance, de notaire ou d'évaluation, parfois couverts par le nouveau prêteur selon son offre.

Le test de résistance s'applique-t-il si je change de prêteur ?

Depuis le 21 novembre 2024, le BSIF n'impose plus le taux minimal de qualification fixe pour un simple transfert non assuré, sans hausse du montant ni de l'amortissement. Le nouveau prêteur analyse tout de même votre dossier et peut appliquer son propre taux de qualification.

Puis-je négocier même si je reste chez mon prêteur ?

Oui. Une offre écrite d'un autre prêteur est souvent le meilleur argument. Beaucoup de propriétaires obtiennent un meilleur taux que celui de la lettre initiale simplement en demandant.

Ce que le prêteur regarde

La lettre de renouvellement est une première offre, pas la dernière. Je peux comparer avec vous le coût total et les conditions de chaque option, bien avant l'échéance.

Sources officielles

• Renouveler votre prêt hypothécaire — Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)
• Le BSIF exempte les transferts simples de prêts non assurés du taux minimal de qualification — Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)