Étude de cas : refinancer pour consolider ses dettes

Le dossier de départ

Cas fictif composé à partir de situations typiques, à titre illustratif. Les montants sont arrondis et ne constituent pas une offre de financement.

Marc et Julie, propriétaires à Laval depuis 10 ans.

• Valeur estimée de la maison : 600 000 $
• Solde hypothécaire : 280 000 $, 15 ans d'amortissement restants, paiement d'environ 2 110 $ par mois
• Carte de crédit : 12 000 $ à environ 20 % d'intérêt, paiement minimum d'environ 360 $
• Prêt auto : 13 000 $, 480 $ par mois
• Total des paiements mensuels : environ 2 950 $

Hypothèse : taux indicatif de 4,30 % pour le nouveau prêt.

Combien peut-on refinancer ?

Au Canada, un refinancement ne peut pas dépasser 80 % de la valeur de la propriété. Pour Marc et Julie :

• 80 % × 600 000 $ = 480 000 $ maximum
• Solde actuel : 280 000 $
• Équité accessible : jusqu'à 200 000 $

Ils n'ont besoin que de 25 000 $ pour les dettes. Nouveau prêt : 305 000 $.

Le refinancement est une nouvelle demande : le prêteur vérifie le crédit, le revenu, fait évaluer la propriété et applique le test de résistance au nouveau montant.

Deux façons de refinancer, deux résultats

| Option | Paiement mensuel | Intérêts totaux estimés | |---|---|---| | Aujourd'hui (hypothèque + dettes) | ~2 950 $ | hypothèque ~99 500 $ + intérêts des dettes | | A : 305 000 $ sur 25 ans | ~1 655 $ | ~191 300 $ | | B : 305 000 $ sur 15 ans | ~2 295 $ | ~108 300 $ |

Intérêts calculés sur toute la durée, à taux constant de 4,30 %, à titre comparatif seulement.

• Option A : le paiement baisse de près de 1 300 $ par mois. Mais on étale 25 000 $ de dettes de consommation sur 25 ans, et on paie environ 92 000 $ d'intérêts de plus que l'option B.
• Option B : le paiement baisse quand même d'environ 650 $ par mois, les dettes à 20 % disparaissent, et la date de fin de l'hypothèque ne recule pas.

L'option qui paraît la plus attrayante sur le paiement mensuel n'est pas celle qui coûte le moins.

Les coûts à mettre dans la balance

Refinancer en cours de terme a un prix :

• Pénalité de remboursement anticipé : pour un taux fixe, habituellement le plus élevé entre trois mois d'intérêts (environ 3 000 $ ici) et le différentiel de taux, qui peut être beaucoup plus élevé. Demandez le calcul exact à votre prêteur.
• Notaire : un refinancement exige un nouvel acte hypothécaire.
• Évaluation de la propriété, selon le prêteur.

Si l'échéance du terme est proche, attendre le renouvellement pour refinancer peut éviter la pénalité. Parfois, une marge de crédit hypothécaire ou un prêt de consolidation ciblé fait mieux le travail. Le bon choix dépend de votre contrat.

La condition pour que ça fonctionne

Un refinancement de consolidation ne règle rien si les cartes se remplissent de nouveau. Dans les dossiers qui tournent mal, on retrouve souvent la même histoire : trois ans plus tard, l'hypothèque est plus grosse et les cartes sont pleines.

Avant de signer, Marc et Julie ont :

1. Fait le budget qui a mené aux dettes, pour en comprendre la cause 2. Réduit la limite de leur carte de crédit 3. Choisi l'option B, en redirigeant une partie de l'économie mensuelle vers un fonds d'urgence

Leçon : le refinancement est un outil. Le résultat dépend de ce qu'on fait avec la marge de manœuvre obtenue.

Questions fréquentes

Jusqu'à combien peut-on refinancer sa maison ?

Jusqu'à 80 % de la valeur de la propriété, moins le solde de votre hypothèque actuelle. La valeur retenue est celle de l'évaluation du prêteur, qui peut différer de votre estimation.

Le test de résistance s'applique-t-il au refinancement ?

Oui. Augmenter le montant du prêt est une nouvelle demande : le prêteur vous qualifie au taux minimal de qualification, soit le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 points et 5,25 %.

Vaut-il mieux refinancer maintenant ou au renouvellement ?

Si l'échéance est dans quelques mois, attendre peut éviter une pénalité importante. Si vos dettes coûtent 20 % d'intérêt, attendre coûte aussi cher. Il faut comparer la pénalité exacte avec les intérêts payés sur les dettes d'ici l'échéance.

Le refinancement affecte-t-il ma cote de crédit ?

La demande génère une vérification ferme, qui retire habituellement quelques points temporairement. À moyen terme, rembourser les cartes et réduire votre utilisation du crédit a généralement un effet positif sur la cote.

Ce que le prêteur regarde

Mon rôle dans un refinancement n'est pas de vous faire emprunter le maximum. C'est de vous montrer le coût réel de chaque option, pénalité incluse, pour que vous choisissiez en connaissant les chiffres.

Sources officielles

• Refinancer votre prêt hypothécaire — Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)
• Pénalités de remboursement anticipé — Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)
• Ligne directrice B-20 — Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)