Étude de cas : premier achat d'un condo de 450 000 $ à Montréal

Le dossier de départ

Cas fictif composé à partir de situations typiques, à titre illustratif. Les montants sont arrondis et ne constituent pas une offre de financement.

Camille et Karim, 31 et 33 ans, louent à Rosemont et veulent acheter leur premier condo.

• Revenu familial brut : 110 000 $ par année (62 000 $ + 48 000 $), deux emplois permanents depuis plus de deux ans
• Dette : un prêt auto de 350 $ par mois
• Économies : 45 000 $ (CELIAPP et épargne)
• Cote de crédit : 710 et 745
• Propriété visée : condo de 450 000 $, frais de copropriété de 350 $ par mois, taxes municipales et scolaires d'environ 300 $ par mois

Hypothèses de calcul : taux contractuel indicatif de 4,30 %, amortissement de 25 ans. Le taux réel dépendra de l'offre écrite du prêteur au moment de la demande.

Le premier plan : 40 000 $ de mise de fonds… et 5 000 $ pour le reste

Leur réflexe : mettre le maximum en mise de fonds pour réduire l'hypothèque. Sur 450 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %, soit 22 500 $. Ils prévoyaient 40 000 $.

Le problème apparaît quand on liste les frais qui se paient comptant chez le notaire, en plus de la mise de fonds :

| Frais | Estimation | |---|---| | Droits de mutation (taxe de bienvenue) | environ 4 900 $ | | TVQ de 9 % sur la prime SCHL | environ 1 500 $ | | Notaire | 1 500 $ à 2 500 $ | | Inspection | 500 $ à 800 $ | | Ajustements de taxes et frais de copropriété | quelques centaines de dollars |

Total : environ 9 000 $ à 10 000 $. Avec 5 000 $ restants, le dossier ne passe pas : le prêteur vérifie que vous disposez d'environ 1,5 % du prix pour les frais de clôture, et les assureurs le demandent aussi.

La taxe de bienvenue peut faire l'objet d'un remboursement pour certains premiers acheteurs si le programme annoncé par Québec s'applique à leur situation; on ne le compte toutefois pas comme de l'argent disponible le jour de la signature.

Le plan ajusté : 35 000 $ de mise de fonds, 10 000 $ gardés

On réduit la mise de fonds à 35 000 $ (7,8 %). Voici le calcul :

• Prêt de base : 450 000 $ − 35 000 $ = 415 000 $
• Prime SCHL (4,00 % pour une mise de fonds de 5 % à 9,99 %) : 16 600 $, ajoutée au prêt
• Prêt total : 431 600 $
• Paiement estimé à 4,30 % sur 25 ans : environ 2 340 $ par mois

Comparé au plan de 40 000 $, la prime est à peine plus élevée et le paiement augmente d'environ 30 $ par mois. En échange, le couple garde un coussin qui rend le dossier admissible et évite de s'endetter sur une carte de crédit pour payer le notaire.

Leçon : la bonne mise de fonds n'est pas la plus grosse possible. C'est celle qui laisse les frais de clôture couverts et un petit fonds d'urgence.

Le test de résistance et les ratios

Le prêteur ne qualifie pas le couple à 4,30 %, mais au plus élevé entre le taux contractuel + 2 points et 5,25 %, soit 6,30 %. À ce taux, le paiement de qualification est d'environ 2 840 $ par mois.

ABD (coûts de logement / revenu brut mensuel de 9 167 $) 2 840 $ + 300 $ de taxes + 175 $ (50 % des frais de copropriété, méthode courante) = 3 315 $, soit environ 36 %. Limite habituelle pour un prêt assuré : 39 %.

ATD (toutes les dettes) 3 315 $ + 350 $ de prêt auto = 3 665 $, soit environ 40 %. Limite habituelle : 44 %.

Le dossier passe, avec une marge d'environ 4 points de chaque côté. Si le couple avait financé un nouveau véhicule de 600 $ par mois avant l'achat, l'ATD aurait dépassé 46 % et le montant admissible aurait baissé d'environ 80 000 $.

Ce qu'on retient de ce dossier

1. Faites le calcul des frais de clôture avant de fixer la mise de fonds. Prévoyez au moins 1,5 % à 2 % du prix en argent disponible. 2. N'oubliez pas la TVQ sur la prime SCHL. Elle ne peut pas être financée et se paie chez le notaire. 3. Protégez vos ratios pendant la recherche. Aucune nouvelle dette entre la préautorisation et la signature. 4. Le paiement réel n'est pas le paiement de qualification. Le couple paiera environ 2 340 $, mais a été évalué comme s'il payait 2 840 $. 5. Le budget total compte plus que le prix. Frais de copropriété, taxes, assurance habitation et fonds de prévoyance doivent entrer dans le mois.

Questions fréquentes

Faut-il mettre le maximum possible en mise de fonds ?

Pas nécessairement. Il faut d'abord couvrir les frais de clôture (souvent 1,5 % à 3 % du prix) et garder un coussin d'urgence. Une mise de fonds un peu plus petite augmente légèrement la prime SCHL et le paiement, mais peut rendre le dossier admissible et moins fragile.

Les frais de copropriété comptent-ils dans les ratios ?

Oui. Beaucoup de prêteurs incluent 50 % des frais de copropriété dans l'ABD, mais la méthode varie selon le prêteur et l'assureur. Des frais élevés réduisent donc directement le montant que vous pouvez emprunter.

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble ?

Oui, un premier acheteur admissible peut combiner un retrait du CELIAPP et un retrait du RAP pour la même propriété, sous réserve des règles de chaque programme. Le RAP doit ensuite être remboursé sur plusieurs années, ce qui n'est pas le cas du CELIAPP.

Mon taux sera-t-il de 4,30 % ?

Ce taux n'est qu'une hypothèse de calcul. Votre taux dépendra du produit, du terme, de votre dossier et des conditions du marché au moment de la demande. Seule l'offre écrite du prêteur fait foi.

Ce que le prêteur regarde

Ce que je vois le plus souvent chez les premiers acheteurs : un bon revenu, une bonne cote, et un plan de mise de fonds qui oublie les frais de clôture. On le règle en 20 minutes avant la visite, pas la veille chez le notaire.

Sources officielles

• Ligne directrice B-20 et taux minimal de qualification — Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)
• Assurance prêt hypothécaire – primes — Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
• Mise de fonds minimale — Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)
• Droits sur les mutations immobilières — Ville de Montréal