Étude de cas : acheter un duplex de 750 000 $ en l'habitant

Le dossier de départ

Cas fictif composé à partir de situations typiques, à titre illustratif. Les montants sont arrondis et ne constituent pas une offre de financement.

Amélie et Jonathan, 34 et 36 ans, veulent acheter un duplex à Villeray, habiter le logement du bas et louer celui du haut.

• Revenu familial brut : 140 000 $
• Dette : un prêt auto de 300 $ par mois
• Prix du duplex : 750 000 $
• Loyer du logement loué : 1 650 $ par mois (bail en vigueur)
• Taxes et chauffage des parties communes : environ 600 $ par mois

Hypothèses : taux contractuel indicatif de 4,30 %, qualification à 6,30 %, amortissement de 25 ans.

La mise de fonds minimale sur un duplex

Pour un immeuble de 1 à 4 logements dont le propriétaire occupe un des logements, les règles de mise de fonds minimale sont les mêmes que pour une maison :

• 5 % sur les premiers 500 000 $ = 25 000 $
• 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 750 000 $ = 25 000 $
• Minimum : 50 000 $ (6,7 %)

Il faut aussi prévoir les frais de clôture. À Montréal, les droits de mutation sur 750 000 $ sont d’environ 10 350 $ (seuils 2026 de la Ville de Montréal), sans compter le notaire, l'inspection et la TVQ sur la prime d'assurance prêt. Sur un plex, prévoyez aussi une réserve pour les travaux et les vacances locatives.

Comment le loyer est compté

Les prêteurs n'utilisent pas tous la même méthode pour le revenu de location :

• Ajout au revenu : une portion du loyer (souvent 50 %, parfois plus selon le prêteur et l'assureur) est ajoutée au revenu brut.
• Compensation : une portion du loyer est soustraite des dépenses de l'immeuble.

Pour ce cas, on utilise la méthode prudente d'ajout de 50 % : 1 650 $ × 12 × 50 % = 9 900 $. Revenu admissible : 140 000 $ + 9 900 $ = 149 900 $, soit 12 492 $ par mois.

Le choix du prêteur et de sa méthode peut faire varier le montant admissible de plusieurs dizaines de milliers de dollars sur un plex. C'est un des dossiers où la façon de le présenter compte le plus.

Trois scénarios chiffrés

| Mise de fonds | Prêt (avec prime) | Paiement réel | ABD | ATD | |---|---|---|---|---| | 50 000 $ (6,7 %) | 728 000 $ | ~3 950 $ | ~43 % | ~46 % | | 112 500 $ (15 %) | 655 350 $ | ~3 555 $ | ~39,3 % | ~42 % | | 150 000 $ (20 %) | 600 000 $ | ~3 255 $ | ~36 % | ~39 % |

Les ratios sont calculés au taux de qualification de 6,30 %, avec taxes et chauffage.

• À 5 % : l'ABD de 43 % dépasse la limite habituelle de 39 %. Le dossier est refusé tel quel.
• À 15 % : l'ABD est juste au-dessus de la limite. Le dossier dépend du prêteur, de sa méthode de calcul du loyer et d'éventuels facteurs compensatoires.
• À 20 % : le prêt n'est plus assuré, il n'y a plus de prime, et les ratios passent avec une marge confortable.

Autres leviers réalistes : un prix plus bas, un loyer plus élevé documenté par un bail, ou le remboursement du prêt auto avant la demande (l'ATD baisse d'environ 2,4 points).

Ce qu'on retient de ce dossier

1. Le minimum légal n'est pas le minimum réaliste. Sur un plex à Montréal, le ratio ABD bloque souvent avant la mise de fonds. 2. Le bail compte. Un bail signé et un loyer conforme au marché rassurent davantage qu'une estimation. 3. La méthode de calcul du loyer varie. Comparer les politiques des prêteurs est essentiel sur ce type de dossier. 4. Gardez une réserve. Chauffe-eau, toiture, logement vacant : un plex demande un coussin plus important qu'une maison. 5. Au-delà de 4 logements, on change de catégorie : règles et documents différents.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un duplex avec 5 % de mise de fonds ?

Oui, si vous habitez un des logements et que le prix est de 500 000 $ ou moins. Au-delà, c'est 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le reste. Encore faut-il que vos ratios d'endettement passent au taux de qualification, ce qui est souvent le vrai obstacle sur un plex.

Le loyer compte-t-il à 100 % ?

Rarement. La plupart des prêteurs et assureurs retiennent une portion du loyer, souvent 50 %, et parfois davantage selon le produit. La méthode exacte (ajout au revenu ou compensation) dépend du prêteur.

Faut-il un bail en vigueur ?

C'est fortement recommandé. Un bail signé est la meilleure preuve du revenu de location. Sans bail, le prêteur peut utiliser une estimation de l'évaluateur, généralement plus prudente.

Et si je n'habite pas l'immeuble ?

Pour un immeuble locatif non occupé, la mise de fonds minimale est généralement de 20 % et les critères sont plus stricts. Consultez notre guide sur l'investissement de 1 à 4 logements.

Ce que le prêteur regarde

Sur un plex, deux prêteurs peuvent donner deux réponses différentes au même dossier, simplement à cause de la façon de compter le loyer. C'est exactement le genre de détail que je vérifie avant votre offre.

Sources officielles

• Assurance prêt hypothécaire – immeubles de 1 à 4 logements — Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
• Mise de fonds minimale — Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)
• Taux minimal de qualification — Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)
• Droits sur les mutations immobilières — Ville de Montréal