Calculer sa capacité d'emprunt hypothécaire: guide et simulateur

Les deux ratios clés

Les banques utilisent deux ratios pour évaluer votre capacité:

ABD (Amortissement Brut de la Dette): Dépenses de logement ÷ Revenu brut ≤ 39%

ATD (Amortissement Total de la Dette): (Dépenses logement + autres dettes) ÷ Revenu brut ≤ 44%

Vous devez respecter les deux pour être approuvé.

Calcul de l'ABD en détail

Dépenses de logement incluses: • Paiement hypothécaire (capital + intérêts) • Taxes foncières • Chauffage (estimé ~100$/mois) • 50% des frais de condo (si applicable)

Exemple avec revenu de 100 000$/an: • ABD maximum: 39% × 100 000$ = 39 000$/an • Ou 3 250$/mois pour toutes les dépenses de logement

Moins taxes (~400$) et chauffage (~100$): • Maximum pour hypothèque: ~2 750$/mois

Calcul de l'ATD en détail

Dettes incluses dans l'ATD: • Toutes les dépenses de logement (ABD) • Paiements de voiture • Paiements minimum cartes de crédit • Lignes de crédit • Prêts étudiants • Pension alimentaire

Exemple avec 100 000$/an et 500$/mois de dettes: • ATD max: 44% × 100 000$ = 44 000$/an (3 667$/mois) • Moins dettes existantes: 500$ • Maximum dépenses logement: 3 167$/mois

Le test de stress obligatoire

Depuis 2018, tous les acheteurs doivent qualifier au taux de stress test.

Taux utilisé pour qualifier: Le plus élevé entre: • Taux contractuel + 2% • 5,25% (plancher réglementaire)

Exemple: • Votre taux offert: 4,5% • Taux de stress: 6,5% (4,5% + 2%) • Vous devez pouvoir payer à 6,5% même si vous payez 4,5%

Impact: Réduit votre capacité d'emprunt d'environ 20% par rapport au calcul au taux réel.

Exemple de calcul complet

Profil: • Couple avec revenus combinés: 140 000$/an • Paiement auto: 450$/mois • Aucune autre dette

Calcul ATD: • Maximum 44%: 5 133$/mois • Moins auto: -450$ • Disponible logement: 4 683$/mois

Calcul ABD: • Maximum 39%: 4 550$/mois • C'est le plafond (ABD < ATD)

Moins taxes/chauffage (~550$): • Paiement hypothécaire max: ~4 000$/mois

À un taux de stress de 5,25%: • Montant d'emprunt max: ~650 000$ • Avec 10% mise de fonds: propriété jusqu'à ~720 000$

Comment augmenter votre capacité

Réduire vos dettes: • Rembourser les cartes de crédit en priorité • Consolider les prêts à paiement élevé • Fermer les lignes de crédit inutilisées

Augmenter vos revenus qualifiants: • Inclure revenus de location (si propriétaire) • Bonus et commissions (moyenne 2 ans) • Revenus du conjoint

Stratégies créatives: • Acheter avec un co-emprunteur (parent, ami) • Considérer un plex (revenus locatifs) • Allonger l'amortissement à 30 ans

Revenus selon votre situation

Salarié régulier: • 100% du salaire de base • Bonus/commissions: moyenne 2 ans si récurrents

Travailleur autonome: • Moyenne des revenus nets sur 2 ans • Certains prêteurs acceptent revenus bruts moins dépenses

Revenus de location: • 50% des loyers bruts (sans expérience) • Jusqu'à 80% (avec 2+ ans d'expérience)

Temps partiel: • Si 2+ ans au même employeur: 100% • Sinon: cas par cas

Questions fréquentes

Les cartes de crédit affectent-elles ma capacité même si je paie le solde?

Oui et non. Si vous payez en entier chaque mois, la banque utilise généralement 3% du solde moyen comme paiement mensuel. Limites élevées inutilisées peuvent aussi affecter.

Mon prêt auto sera remboursé dans 1 an. La banque en tient-elle compte?

Généralement, si le prêt sera remboursé dans moins de 10-12 mois, certains prêteurs peuvent l'exclure du calcul. Demandez à votre représentant hypothécaire.

Puis-je emprunter plus que ma capacité calculée?

Non, les ratios sont réglementés. Cependant, certains prêteurs alternatifs offrent plus de flexibilité à des taux plus élevés.

Ce que le prêteur regarde

La capacité d'emprunt est différente pour chaque prêteur. Certains utilisent des calculs plus généreux pour le chauffage ou les revenus. Un représentant hypothécaire peut vous orienter vers le prêteur le plus avantageux pour votre profil.

Sources officielles

• Test de résistance pour les prêts hypothécaires — Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF)
• Calculer son budget pour acheter une maison — Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)