Amortissement 25 vs 30 ans: lequel choisir au Québec en 2026?

Le contexte: les nouvelles règles de 2024-2025

Depuis le 15 décembre 2024, la SCHL permet l'amortissement sur 30 ans dans deux situations:

• Premier acheteur (jamais détenu de propriété principale au Canada dans les 4 dernières années)
• Achat d'une propriété nouvellement construite

Pour les autres situations (achats subséquents de maisons existantes), l'amortissement maximal reste 25 ans avec une assurance hypothécaire (mise de fonds < 20 %), ou 30 ans avec mise de fonds ≥ 20 %.

Cette nouveauté change beaucoup la donne pour les premiers acheteurs en réduisant le paiement mensuel et augmentant la capacité d'achat.

Comparaison chiffrée

Hypothèses: hypothèque de 450 000 $ à 4,5 %

| | 25 ans | 30 ans | Différence | |---|---|---|---| | Paiement mensuel | 2 495 $ | 2 274 $ | -221 $/mois | | Intérêts payés (durée totale) | 298 500 $ | 368 700 $ | +70 200 $ | | Intérêts payés (premier terme 5 ans) | 96 200 $ | 99 800 $ | +3 600 $ | | Capital remboursé en 5 ans | 53 500 $ | 36 700 $ | -16 800 $ |

Lecture: • 30 ans = paiement plus bas (-221 $/mois) • 30 ans = ~ 70 000 $ d'intérêts en plus sur la durée totale • 30 ans = vous remboursez ~ 17 000 $ de moins en 5 ans (équité accumulée plus lente)

L'impact sur la capacité d'achat

Avec un même revenu, l'amortissement 30 ans peut augmenter votre capacité d'achat de 7 à 10 %, car le paiement mensuel plus bas vous fait passer plus facilement les ratios ABD/ATD.

Exemple — revenu 100 000 $, sans dette:

| Amortissement | Capacité d'achat estimée | |---|---| | 25 ans | ~ 460 000 $ | | 30 ans | ~ 495 000 $ |

Soit ~ 35 000 $ de plus avec le 30 ans.

C'est exactement pour cette raison que le gouvernement fédéral a ouvert l'option 30 ans aux premiers acheteurs: rendre l'accès à la propriété plus réaliste.

Quand choisir 25 ans, quand choisir 30 ans?

Choisir le 30 ans si: • Vous êtes premier acheteur et le marché est tendu — c'est le bon moment pour maximiser votre capacité • Vous voulez un paiement mensuel plus faible pour réduire le stress budgétaire • Vous prévoyez augmenter vos revenus rapidement et faire des paiements anticipés plus tard • Vous valorisez la flexibilité (votre prêt offre généralement la possibilité d'augmenter vos paiements en cours de terme)

Choisir le 25 ans si: • Vous avez la capacité financière pour absorber le paiement plus élevé • Vous voulez minimiser le coût total en intérêts • Vous voulez bâtir votre équité plus rapidement (utile si vous prévoyez utiliser cette équité) • Vous êtes près de la retraite et voulez être libre d'hypothèque plus tôt

Astuce stratégique: Plusieurs prêteurs permettent de prendre une amortissement 30 ans tout en effectuant des paiements anticipés équivalents à un 25 ans. Vous gardez la flexibilité du paiement réduit en cas de coup dur, tout en remboursant rapidement quand tout va bien.

Questions fréquentes

Puis-je passer de 30 à 25 ans plus tard?

Oui, généralement au renouvellement vous pouvez choisir un amortissement plus court. En cours de terme, vous pouvez aussi augmenter vos paiements (selon les modalités de votre contrat) pour rembourser plus vite, sans changer formellement l'amortissement.

Le 30 ans est-il aussi disponible avec moins de 20 % de mise de fonds?

Oui, depuis le 15 décembre 2024, mais uniquement pour les premiers acheteurs ou pour l'achat d'une propriété nouvellement construite. Dans les autres cas, le maximum est de 25 ans avec assurance SCHL.

Ce que le prêteur regarde

Les prêteurs utilisent le test de stress (taux contractuel + 2 % ou 5,25 %, le plus élevé) peu importe l'amortissement choisi. Le 30 ans reste donc qualifié de façon prudente.

Sources officielles

• Amortissement de 30 ans pour les premiers acheteurs (annonce 2024) — Ministère des Finances du Canada
• Règles fédérales sur les prêts hypothécaires assurés — Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)